2023年剛開局，房貸市場就出現(xiàn)了魔幻局面。

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一邊是房貸年齡延至80歲，另一邊是提前還貸的大排長龍。而在這種苦苦等待的過程中，有些人坐不住了，開始另辟蹊徑！

不過對于這種行為，官方也給出了風(fēng)險提醒！

01.

銀保監(jiān)會提醒

提前還貸可能也有風(fēng)險

近日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布了《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險提示》，為買房人敲響警鐘。

官方表示：

隨著國家對小微企業(yè)支持力度的加大，經(jīng)營性貸款利率持續(xù)走低，社會上出現(xiàn)一些違規(guī)“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費(fèi)用，同時使消費(fèi)者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

提前還貸/轉(zhuǎn)貸有哪些風(fēng)險？

一是經(jīng)營貸風(fēng)險。經(jīng)營貸是銀行向個體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款。借款人須如實(shí)提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款。

二是信用貸風(fēng)險。信用貸無需提供抵押物，申辦流程簡單，放款速度快。但信用貸款與其他貸款業(yè)務(wù)相比利率較高，無形當(dāng)中增加還款負(fù)擔(dān)。若信用貸款不能準(zhǔn)時償還，還會收取高額罰息。不僅如此，還會產(chǎn)生逾期還款記錄，不良征信記錄將會影響日后個人金融業(yè)務(wù)的申辦。

三是財(cái)務(wù)風(fēng)險。借款人在提前結(jié)清按揭貸款、重新申請“信用貸”“經(jīng)營貸”過程中，會被中介誘導(dǎo)或強(qiáng)制借用過橋資金，支付高額的過橋資金費(fèi)用、中介服務(wù)費(fèi)用等，實(shí)際綜合成本可能超過銀行房貸利率，知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵害。

四是個人信息泄露風(fēng)險。部分“貸款中介”獲取消費(fèi)者貸款信息等個人信息后，在消費(fèi)者不知情的情況下向他人泄露、出售謀取非法利益，甚至在其貸款后騙走貸款，嚴(yán)重侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。

其實(shí)，除了遼寧之外，今年深圳也明確發(fā)出提示預(yù)警。

02.

為什么要冒險轉(zhuǎn)貸？

總利息少還28萬

既然操作有風(fēng)險，為什么還有這么多人愿意冒險去置換？這就不得不提其中的“誘惑力”。

今年春節(jié)后，包括鄭州、廈門、福州、珠海、長春、無錫等城市密集下調(diào)了首套房貸款利率至4%以下。這和此前相差近2%的利率差，讓很多高利率站崗的買房人欲哭無淚。

以房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸為例：從此前高達(dá)“6”字頭的利率降至“4”字頭、甚至“3”字頭，相信很多人看了都會心動，畢竟在高利率時貸款買房，購房成本已經(jīng)很高。

專業(yè)辦理該業(yè)務(wù)的工作人員也坦言：風(fēng)險蠻大的！

03.

具體操作曝光

涉及多項(xiàng)費(fèi)用

我也在朋友圈看到過關(guān)于轉(zhuǎn)換利率的消息，那么，其中具體是如何操作的呢？

“就是先把自己房子的貸款還清，然后再辦理營業(yè)執(zhí)照，抵押再貸款哎”，說到這，不少人應(yīng)該明白了，其實(shí)就是經(jīng)營貸。

說白了，就是買房人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式從銀行借款，置換成銀行針對中小企業(yè)主或個體工商戶推出的融資產(chǎn)品。

1、"貸款還清或不還清，都能辦"

“一般是看你貸款金額，如果貸款金額不多，可以還清，做一押，年化利率是3.55%-4.1%左右；也可以不還清，做二押，利率在4.4%-4.6%左右”。

貸款年限一般是3-5年，但是有人會還完之后，再掉頭，再貸款，有人甚至用這種方法，貸10年，目前合肥一般都是3-5年，最長也有10年。每個銀行稍有區(qū)別。

還款是先息后本，比如3年時間，利息還完了，一次性還本金。如果中途還本金也可以，不會有違約金，還款方式比較靈活。

2、"營業(yè)執(zhí)照6500元、服務(wù)費(fèi)1%-1.5%"

因?yàn)榻?jīng)營貸需要通過抵押方式從銀行借款，還需要將資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，申請人需要符合相應(yīng)的審核要求。

對于名下有正常經(jīng)營公司的購房者，中介會根據(jù)公司的經(jīng)營資質(zhì)以及購房者個人情況制定置換計(jì)劃。如果名下沒有公司怎么辦？

“目前大部分辦理這個業(yè)務(wù)的，都不是做生意的，需要辦理營業(yè)執(zhí)照，而且注冊還要半年時間以上”。

“這個問題不大，我們都可以去幫你辦營業(yè)執(zhí)照，費(fèi)用收你6500元，經(jīng)營流水什么的都可以幫你操作，你自己就不用管了”。

據(jù)這位工作人員介紹，這種業(yè)務(wù)個人也能去辦，但是由于程序多，一般很多人都委托專門的人來做?！熬透址恐薪橐粯樱彩且环N服務(wù)，我們各種都幫你辦好，還要收個服務(wù)費(fèi)，大概是總房款的1-1.5%”。

3、"可提供墊資服務(wù)，費(fèi)用千分之一點(diǎn)五"

“如果你能自己還清那當(dāng)然最好，如果你沒有錢還清房款，或者是錢不夠，我們也提供墊資”。

據(jù)了解，目前市面上墊資的費(fèi)用也不等，萬分之六、萬分之八到千分之一、千分之一點(diǎn)五都有。換算下，墊資100萬的話，一天的費(fèi)用大概是600元-1500元不等。

結(jié)語

對于經(jīng)營用途貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，這些年銀保監(jiān)會也是一直在嚴(yán)查！

此前，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，明確規(guī)定：

就在去年4月，中國郵政儲蓄銀行股份有限公司宿遷市分行，因存在個人經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)事實(shí)，被罰款30萬元。

對于買房人來說：一旦被查出或者被人向監(jiān)管部門舉報，銀行通常會限期收回貸款，從而迫使套取經(jīng)營貸的購房者出現(xiàn)違約問題，并影響個人征信。

所以對于咱們普通購房者來說，還是不要鉆空子做一些違規(guī)的事情。不然，后果可是沒法承擔(dān)的。

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