老破小到底有沒有市場，能不能買?

? ? ?“老破小”房如其名，存在著很多缺陷：物業(yè)差、環(huán)境差、樓齡長、沒電梯、戶型傳統(tǒng)、裝修過時……

　　但是它同時擁有很高的話題度，是很多考慮購買二手房人士的選擇之一，位置好、通勤時間短、性價比高、離學(xué)校近、公攤低等都是“老破小”的優(yōu)勢。

　　今天我們就來分析一下赤壁“老破小”存在的優(yōu)劣勢，給在糾結(jié)“老破小能不能買”的朋友提供一些參考。

老破小有一定居住價值

　　老舊的二手房雖然有不足，但不能否認(rèn)其價值。

　　01位置好

　　由于建設(shè)年代較早，目前赤壁的老破小大多數(shù)都位于赤壁中心城區(qū)成熟地段，周圍的硬件設(shè)施配套比較好，不管是交通、商業(yè)還是醫(yī)療、教育配套都很齊全。由于老房子占據(jù)了市中心的位置，優(yōu)越的地段賦予了老破小比較好的保值性。

　　02價格低

? ? ?除了生活方便，“老破小”價格通常遠(yuǎn)低于周邊同類型的新房 ，老小區(qū)基本上2房的小戶型居多，面積段基本集中在70-90㎡之間，整體的總價不會太高。還有一點值得一提，老小區(qū)大多以多層為主，得房率較高。

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? ? ? 03物業(yè)費便宜

　　老破小除了價格便宜，這些老房子往往沒有物業(yè)費，即使有也很低，相比較如今新房市場上大量1.5元平/月以上的物業(yè)費，“老破小”能省下一筆不少的開銷。

? ? ? 04潛在價值

　　“拆遷”和“學(xué)區(qū)”，也是老破小被認(rèn)為有價值的兩大標(biāo)準(zhǔn)。

　　無論政策怎么變，如果遇到拆遷“老破小”依舊排在首位，不過同施教區(qū)變化帶來的價值一樣，都有很多不確定性在，不能作為大部分人買房的直接理由。

老破小已落后于時代 不符合當(dāng)下主流

　　從我們赤壁房網(wǎng)二手房網(wǎng)站的日常房源中，我們也能發(fā)現(xiàn)：相當(dāng)大一部分掛牌的二手房，都是我們認(rèn)知中的“老破小”。

　　越來越多的人追求更好的生活環(huán)境與品質(zhì)，選擇更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，會拋掉一些破舊落后的房子。很多人會選擇拿老房子置換新房，老破小更是首當(dāng)其沖。

　　在這個快速發(fā)展的換房時代，“老破小”這種產(chǎn)品從戶型、功能、品質(zhì)、小區(qū)等各種方面已經(jīng)落后于時代了。

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? ? ? 01年代久遠(yuǎn)

　　這一點非常好理解，老破小之所以叫“老破小”，就是因為有很多是八九十年代甚至更久遠(yuǎn)的房子，我國建筑水平的更新替代非?？?，5年一個新時代。20年甚至更久的老房子，建筑水平有限，建筑的質(zhì)量往往會不盡如人意。

　　年代久遠(yuǎn)的房子存在著隔音效果不好、墻面地面有裂縫、脫落等現(xiàn)象。一些嚴(yán)重的甚至廚房和廁所還可能漏水滲水。

　　這樣的小區(qū)往往談不上優(yōu)質(zhì)的生活體驗，所以如果是選擇買房改善的人群，基本不會選擇老破小，而目前去化的主流群體就是以改善為主，因此房子面臨著難出手甚至貶值的問題。

　　02戶型不理想

　　戶型問題也是老小區(qū)的通病之一。老房子一般以2室1廳1廚1衛(wèi)居多，面積并不大。也就是說沒有辦法做到現(xiàn)在的商品房那樣動靜分區(qū)、干濕分離、私密性好等，而且戶型緊湊，餐廳、客廳沒有明確的劃分，功能性和舒適度很低，無法滿足當(dāng)代人的生活需求。

　　03整體品質(zhì)低

　　早年規(guī)劃的小區(qū)基本沒有什么配套設(shè)施，地下車庫、兒童游樂設(shè)施、小區(qū)中心花園都是不存在的，能有些綠色植被已經(jīng)算是不錯的了。因此老小區(qū)都面臨著一個“停車難”的問題，就算后期小區(qū)內(nèi)增設(shè)停車位，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)達不到1：1的車位配比。而且老小區(qū)物業(yè)基本為“0”，要知道“后期居住看物業(yè)”這句話不是沒有道理的，物業(yè)的問題也是房子后期價值的一個重要保障。

04貸款年限

　　最后就是貸款難的問題。由于房齡老，銀行為了規(guī)避風(fēng)險，貸款首付有可能增加，且貸款時間縮短甚至無法貸款。

老破小迎來舊改利好

　　細(xì)心的人一定會發(fā)現(xiàn)，這幾年的老舊小區(qū)改造，已經(jīng)被推到了風(fēng)口浪尖，包括很多的高層會議也多次明確提到老舊小區(qū)的改造。

? ? ? 過去我們聽過很多關(guān)于老破小被摒棄的言論，似乎除了地段、學(xué)位，沒有其他值得購買的理由。但隨著老舊小區(qū)改造的到來，這個局面將會大大改變。

? ? ? 赤壁老小區(qū)舊改一直都在進行中，在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)，市住建系統(tǒng)及多個部門的大力支持下，老舊小區(qū)一改臟、亂、差的形象，變得干凈美麗，各項基礎(chǔ)設(shè)施功能逐步完善，極大提升了群眾生活的幸福指數(shù)。

? ? ? 無論是改造水電煤氣，還是加裝電梯停車場，或者是立面刷新、硬件設(shè)施補充，都會明顯提升老舊小區(qū)的外在形象和居住質(zhì)量，自然會帶動“老破小”估值的提升。

　　有地段醫(yī)療優(yōu)勢的老破小，在舊改的利好之下，或許會迎來價格的第二春，就算沒有地段和學(xué)區(qū)優(yōu)勢的老破小，也能通過舊改放緩破敗和貶值腳步，最重要的是可以提升居住舒適度。

? ? ? 但是，凡事都有兩面性。

　　小區(qū)舊改，從另一方面來看，也意味著大拆大建可能會被推遲，想要靠博拆遷來致富的人，這種可能性會越來越小。畢竟很多的老舊小區(qū)多數(shù)位于寸土寸金的老城區(qū)或中心，拆遷成本過于高昂，現(xiàn)在選擇用舊改替代棚改，也是為了先行改善民生，但同時也意味著擱置棚改。

大家要明白，對于目前赤壁的發(fā)展來說，寧可選擇在城東建設(shè)新城區(qū)，也不太情愿來做老社區(qū)棚改。

下一步的赤壁，沒有大面積拆遷了。而舊改，正在成為實實在在值得大家期待的紅利。

　　最后，必須要給那些想買老破小，或者正在看老破小的朋友們，幾個忠告：

　　1、如果你是首套房，用于自住，在預(yù)算不多的前提下，想要交通好、學(xué)位好、配套好，那么可以考慮購買老破小!除此之外沒有好學(xué)區(qū)的老破小并不建議購買。

　　2、樓齡超過30年的老破小還是盡量別買，轉(zhuǎn)手是個大麻煩，需要做好無法出手的心理準(zhǔn)備。

　　3、家里已經(jīng)有一套房，并且住得很舒服，但學(xué)位卻不怎么好的，可以考慮買一套帶好學(xué)位的老破小給孩子讀書，今后再考慮轉(zhuǎn)手。

　　4、純投資的朋友，不太建議買老破小，因為老破小隨著樓齡的加長，面臨著貶值的問題，對于買房客戶還有一個貸款受限的問題，因此轉(zhuǎn)手時周期會很長。

? ? ? 5、家里有老人和孩子，且是買來自住的，可能也不太適合買老破小，畢竟大多的老破小都沒電梯，爬樓太累，然后居住環(huán)境也不如新房。

“老破小”小區(qū)，有自身的優(yōu)勢，也有無法規(guī)避的缺陷。

　　總體來說，小編認(rèn)為，如果是以自住為目的的剛需，在買不起新小區(qū)的前提下，可以考慮購買性價比更高的老二手房小區(qū)。如果是以投資為目的的買房者，則不太推薦，畢竟無論是搏拆遷還是施教區(qū)的重新劃分，都存在著太多的不確定性。

　　關(guān)于老破小，你覺得有沒有購買價值?

　　老破小的未來發(fā)展會如何?

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